Desenvolver ou comprar? Gestores apontam onde está maior retorno em FIIs logísticos

No mercado de galpões logísticos, há uma pergunta que sempre volta à mesa — e que, em 2025, ganhou novos contornos com a Selic em patamar elevado e a liquidez ainda restrita: vale mais a pena desenvolver do zero ou comprar um imóvel logístico pronto? Para Rafael Fonseca, sócio e CIO da Bresco Investimentos, e Carlos Martins, gestor dos fundos de equity imobiliário da Kinea, a resposta não é simples — mas o momento do mercado tem favorecido um dos lados.

Fonseca explica que o ambiente atual cria oportunidades em diferentes frentes: desenvolvimento especulativo, operações built to suit (BTS) e, principalmente, aquisição de ativos maduros.

Mas, ao ajustar risco e retorno, ele aponta que os imóveis já estabilizados têm oferecido o melhor equilíbrio. “Hoje é possível originar propriedades maduras com cap rates muito atrativos. Mesmo com juros altos, há espaço para alavancagem eficiente — e, se o ciclo virar, o upside pode ser expressivo”, afirmou durante o Superclássicos de FIIs, promovido no canal da XP.

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O executivo cita como exemplo uma transação em aprovação pela Bresco: a expectativa é entregar entre 25% e 30% de retorno em três anos, patamar considerado excepcional — especialmente se comparado a projetos de desenvolvimento, historicamente mais arriscados.

A escassez de capital e liquidez no mercado, segundo ele, abriu espaço para adquirir ativos de alta qualidade a preços descontados. “Você compra galpões de 10%, 11% de cap rate. Para ativos premium e isentos, isso é algo muito relevante.”

Do lado da Kinea, Carlos Martins concorda que as duas estratégias têm espaço, mas reforça que comprar galpões prontos pode ser um atalho eficiente em um mercado com pouca liquidez e fundos negociando abaixo do valor patrimonial. “O desafio do imóvel pronto é achar o ativo realmente bom. Muitas vezes, quem vende o excelente força o comprador a levar também o ‘menos bonito’. É aquele combo inevitável”, brinca.

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No entanto, ele destaca que o desenvolvimento segue como uma alternativa competitiva — principalmente por permitir controle total sobre o projeto, localização e especificações técnicas. “No desenvolvimento, você tira dúvidas. Escolhe o terreno, desenha o produto, sabe o que está construindo. Mas exige tempo, execução e funding num momento em que captar está difícil.”

Martins também comenta que a ausência de investidores internacionais — que, em ciclos passados, apareciam com cheques grandes para comprar portfólios inteiros — ajudou a criar oportunidades. Com os juros globais também elevados, muitos players estrangeiros estão focados em seus próprios mercados. “Há pouco capital disponível. Isso pressiona preços e abre espaço para operações muito interessantes no mercado secundário.”

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